不動産問題ニュースレター | 京橋･宝町法律事務所

亡くなった方の相続登記を放置するとどうなるの？

栗原大弁護士 — Thu, 27 Jun 2019 15:47:00 +0000

亡くなった方の相続登記を放置するとどうなるの？

突然舞い込んだ訴状

今から10年くらい前のことですが、弁護士になりたてのころ、私の父親の元に、ある裁判所から訴状が届きました。その訴状には、ある土地（本件土地）について「所有権移転登記手続」をせよと書かれていました。本件土地は、昔、私の曾祖父がその一部を所有（これを共有といいます）していたところ、ある市町村に売却され、その上に公営の団地が建設されたようです。しかし、本件土地の登記簿上の名義は、曾祖父の共有のままとなっていました。本来であれば、本件土地が市町村に売却された時点で所有権移転登記がなされ、名義が曾祖父を含む共有者からその市町村に変わるべきところ、そのまま放置されていたわけです。買主である市町村は、本件土地を再利用するにあたり、前提として本件土地の所有権移転登記手続をしなければならず、その手段として、訴訟により、本件土地の所有権移転登記手続を行うことを選択し、私の親の元に訴状が届いたという次第です。

売買によって不動産の所有者が変わった場合の登記

不動産の売買がなされた場合、通常は、所有権の移転登記がなされますが、その登記は、売主が知らぬ間に勝手に所有権移転登記手続がなされないようにするため、売主と買主とが共同して申請する必要があります（一般的には、買主にて、売主から委任状をいただき、買主が申請する例も多いです。）。

しかし、何らかの事情によって売主が所有権移転登記手続に応じない場合には、買主は、訴訟を起こして、売主に対し、所有権移転登記手続に協力することを求めることができます。この訴訟は、意思表示（登記官に対する登記申請という公法上の意思表示）を求める請求であり、その訴訟の勝訴判決確定時に、被告である売主が、所有権移転登記申請手続をしたと擬制され、原告である買主が、その判決を添えて、単独で、法務局に所有権移転登記の申請ができるようになります。

私の父に届いた訴状のケースでは、登記簿上の名義人である本件土地の共有者は、大半がすでに死亡しており、その相続人が300名近く存在していました。買主（市町村等）の代理人弁護士は、この300名近くの相続人それぞれに文書を送り、所有権移転登記手続の委任状を取り付けることで、所有権移転登記手続を行おうと考えていたようですが、結局、全員から委任状を入手することはできなかったようです。その結果、訴訟によることを選択したものと考えられます。この訴訟は、相手（被告）となる者が300名近くいるので、訴訟を提起する準備の段階から時間や費用がかなりかかったと思われます。なぜなら、このような訴訟を起こすためには、訴えを起こす原告側にて、共有者全員の相続人の特定からはじまって現住所の確認も行う必要があり、そのためには戸籍や住民票等をすべて取り寄せて調べることが必要であるからです。

放置される登記

民法第177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところにその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と規定しています。にもかかわらず、本件土地の登記名義が私の曾祖父等のまま長期間放置されていた原因は、何でしょうか。

本来の不動産売買ですと、売主には売却後の不動産の固定資産税等の支払、その他の負担を免れたい、買主には自らの所有権を第三者に主張できるようにしたい、という意味で、双方に所有権移転登記手続をする動機付けがあり、売買後、間を置かずに所有権移転登記手続がなされます（不動産売買の代金決済の際は、登記に必要な書類の授受等も同時に行うのが通例です。）。しかし、曾祖父の例では、このような事情がそもそもなかったため、所有権移転登記手続がなされることがなかったものと推測されます。まず、固定資産税は、不動産の存在する市町村が課税してくる地方税ですが、納税義務を負うのは、市町村が作っている固定資産課税台帳に記載されている者であり、もともとは、その台帳に私の曾祖父ら共有者の名前がずらりと記載されていたはずです。ただ、この固定資産課税台帳は市町村が備えなければならないところ（地方税法第380条第1項）、本件土地の買主となったのは、ほかならぬ当該市町村であり、登記名義に関係なく、台帳の記載内容を変更したとすれば、固定資産税の納税義務自体はなくなります。そうすると、登記名義が私の曾祖父らの名義のままであっても、私の曾祖父らに不利益は生じません。また、本件土地の買主である市町村は、本件土地上に公営の団地を建設したことから、本件土地の所有権を第三者に主張するとかしないとかの問題は生じにくくなっていましたし、仮に、本件土地の共有者であった私の曾祖父らが、登記名義が残っていることを幸いに、本件土地をさらに他の者に売却（これを二重譲渡といいます）する危険があるといっても、そのような売却自体、共有者全員の同意が必要ですから（民法第251条）、結局、二重譲渡の危険もほとんどありません。ということで、結局、売主側にも買主側にも、わざわざ費用をかけて、所有権移転登記をする動機付けに欠けていたため、登記名義が変更されることなく、そのままになってしまったのかも知れません。そして、いつしか、時の経過とともに忘れ去られてしまったようです。

このようなケースは、かなり特殊なものかもしれませんが、本件と同様の問題は、亡くなった方の不動産について、相続登記がなされず放置された場合にも生じる可能性があります。亡くなった方名義の不動産に相続人が住んでいる場合には、その不動産を第三者に処分することはないと思いますので、そのままにしても不都合はありません。さらに、固定資産税は、登記からではなく戸籍により市町村が相続人を探し、その相続人に対して課されることになります。加えて、相続人がその不動産の所有権移転登記手続をする場合、登記申請には、費用がかかります。相続人間に争いがある場合や相続した不動産を売却する等の理由がある場合など、一定の理由がなければ、相続人が積極的に登記名義を変更することはないように思われます。

このように法律（民法第177条等）の存在にもかかわらず、実体に即した登記がなされない場合は、少なくないように思います。昨今、全国的に社会問題となっている所有者不明の不動産に関する問題も、長期間にわたり所有権移転登記がなされなかったことが大きな原因であると考えられ、その背景に前述のような事情が存在するものと思われます。このような実体に即していない登記をなくすためには、新たな法律等を制定するしかないと思いますが、なかなか難しい問題です。例えば、法人の場合、登記事項（会社法第914条等）に変更が生じたときは、2週間以内に変更の登記をしなければならないとされ（会社法第915条第1項等）、代表取締役等がこの登記を怠ったときは100万円以下の過料に処せられますが（会社法第976条第1号）、不動産登記についても、この例にならうというのも考えられなくはありません。しかし、そう簡単に導入できるものではないでしょう。

長年にわたって不動産をお持ちの方は、一度登記簿を取ってみて、名義が現在どうなっているのか確認してみることをお勧めします。私の父に届いた訴状のようなケースはなかなか起きないと思いますが、何か疑問等がある場合には、当事務所までご相談ください。

執筆者

Author

栗原　大

Hiroshi Kurihara

パートナー／弁護士

不動産に商事留置権は成立するのか？

梅本寛人弁護士 — Sat, 16 Dec 2017 10:18:00 +0000

不動産に商事留置権は成立するのか？

最高裁平成29年12月14日判決

最高裁判所は，平成29年12月14日，不動産は，商法521条が商人間の留置権の目的物として定める「物」に当たると述べ，不動産も商事留置権の対象になるとの初めての判断を示しました（最高裁平成29年（受）第675号同年12月14日第一小法廷判決）。本コラムでは，この最高裁判決について若干お書きしたいと思います。

事案の概要

この判決の事案は次のようなものでした。

生コンクリートの製造等を行っているX社は，平成18年12月，運送事業等を行っているY社に，その所有する土地を賃貸したところ，この賃貸借契約は，平成26年5月，X社が解除し終了しました。他方で，Y社は，この賃貸借契約終了前から，X社に対し，運送委託料の支払請求権を有していました。X社は，Y社に対して，賃貸借契約終了により，土地の明渡しを求めましたが，Y社は，商事留置権（商法521条）が成立するので，未払の運送委託料の支払を受けるまで土地を明け渡す必要はないとして，X社の請求を争いました。

最高裁の判断（要旨）

「民法は，同法における「物」を有体物である不動産及び動産と定めた上（85条，86条1項，2項），留置権の目的物を「物」と定め（295条1項），不動産をその目的物から除外していない。一方，商法521条は，同条の留置権の目的物を「物又は有価証券」と定め，不動産をその目的物から除外することをうかがわせる文言はない。他に同条が定める「物」を民法における「物」と別異に解すべき根拠は見当たらない。また，商法521条の趣旨は，商人間における信用取引の維持と安全を図る目的で，双方のために商行為となる行為によって生じた債権を担保するため，商行為によって債権者の占有に属した債務者所有の物等を目的物とする留置権を特に認めたものと解される。不動産を対象とする商人間の取引が広く行われている実情からすると，不動産が同条の留置権の目的物となり得ると解することは，上記の趣旨にかなうものである。以上によれば，不動産は，商法521条が商人間の留置権の目的物として定める「物」に当たると解するのが相当である。」

最高裁判決の影響

不動産を目的物とする商事留置権が成立するのかという問題は，以前から，下級審の判断が分かれており，最高裁の判断が待たれていた論点でした。今回，最高裁は，上記のとおり，不動産も商事留置権の目的物である「物」（商法521条）に含まれると述べ，商事留置権が成立すると判断しました。

ただ，以前からよく問題となっていたのは，例えば，土地に抵当権が設定された後，土地所有者（商人）が，建築業者との間で土地上に建物を建築する請負契約を締結し，建築業者が施工開始後建物完成前に，土地について競売開始決定がなされ，建築業者が，土地所有者（施主）からの請負代金未払を理由として，その土地についての商事留置権の成立を主張する，といったケースです。このような場合について，以前の裁判例（東京高裁平成22年9月9日決定等）では，不動産も留置権の対象となる「物」（商法521条）には含まれるものの，建築業者の「土地」の占有（未完成の建物の占有ではありません）は，対外的には占有補助者としての占有に過ぎず独立した占有とはいえないなどとし「自己の占有に属した」（商法521条）ものとはいえないとして商事留置権の成立を否定したものがあり，この裁判例は実務においては一定の支持を得ていたようです。

今回の最高裁判決の事案は，以上のケースとは異なり，Y社の土地の占有は，X社とY社という商人間の賃貸借契約終了後の賃貸目的物の占有ですから，おそらく，不動産が商事留置権の対象となる「物」（商法521条）に含まれるか否かという点しか有効な上告理由は無かったのではないかと想像されます。上記の東京高裁決定も「物」に不動産は含まれるとしているとおり，最高裁としても「物」から不動産を除外するとの解釈はさすがに取り得ないと判断したのではないでしょうか。とすれば，裁判官全員一致の意見であったことも肯けるところです。

他方で，今後，上記の建築業者のケースのような「自己の占有に属する」といえるか否か等の疑義のあるケースでも今回の最高裁判決の結論（不動産にも商事留置権が成立する）が維持されることになるのか，今回の最高裁判決の射程については，検討の余地があるといえるのではないでしょうか。