不動産に商事留置権は成立するのか？

最高裁平成29年12月14日判決

最高裁判所は，平成29年12月14日，不動産は，商法521条が商人間の留置権の目的物として定める「物」に当たると述べ，不動産も商事留置権の対象になるとの初めての判断を示しました（最高裁平成29年（受）第675号同年12月14日第一小法廷判決）。本コラムでは，この最高裁判決について若干お書きしたいと思います。

事案の概要

この判決の事案は次のようなものでした。

生コンクリートの製造等を行っているX社は，平成18年12月，運送事業等を行っているY社に，その所有する土地を賃貸したところ，この賃貸借契約は，平成26年5月，X社が解除し終了しました。他方で，Y社は，この賃貸借契約終了前から，X社に対し，運送委託料の支払請求権を有していました。X社は，Y社に対して，賃貸借契約終了により，土地の明渡しを求めましたが，Y社は，商事留置権（商法521条）が成立するので，未払の運送委託料の支払を受けるまで土地を明け渡す必要はないとして，X社の請求を争いました。

最高裁の判断（要旨）

「民法は，同法における「物」を有体物である不動産及び動産と定めた上（85条，86条1項，2項），留置権の目的物を「物」と定め（295条1項），不動産をその目的物から除外していない。一方，商法521条は，同条の留置権の目的物を「物又は有価証券」と定め，不動産をその目的物から除外することをうかがわせる文言はない。他に同条が定める「物」を民法における「物」と別異に解すべき根拠は見当たらない。また，商法521条の趣旨は，商人間における信用取引の維持と安全を図る目的で，双方のために商行為となる行為によって生じた債権を担保するため，商行為によって債権者の占有に属した債務者所有の物等を目的物とする留置権を特に認めたものと解される。不動産を対象とする商人間の取引が広く行われている実情からすると，不動産が同条の留置権の目的物となり得ると解することは，上記の趣旨にかなうものである。以上によれば，不動産は，商法521条が商人間の留置権の目的物として定める「物」に当たると解するのが相当である。」

最高裁判決の影響

不動産を目的物とする商事留置権が成立するのかという問題は，以前から，下級審の判断が分かれており，最高裁の判断が待たれていた論点でした。今回，最高裁は，上記のとおり，不動産も商事留置権の目的物である「物」（商法521条）に含まれると述べ，商事留置権が成立すると判断しました。

ただ，以前からよく問題となっていたのは，例えば，土地に抵当権が設定された後，土地所有者（商人）が，建築業者との間で土地上に建物を建築する請負契約を締結し，建築業者が施工開始後建物完成前に，土地について競売開始決定がなされ，建築業者が，土地所有者（施主）からの請負代金未払を理由として，その土地についての商事留置権の成立を主張する，といったケースです。このような場合について，以前の裁判例（東京高裁平成22年9月9日決定等）では，不動産も留置権の対象となる「物」（商法521条）には含まれるものの，建築業者の「土地」の占有（未完成の建物の占有ではありません）は，対外的には占有補助者としての占有に過ぎず独立した占有とはいえないなどとし「自己の占有に属した」（商法521条）ものとはいえないとして商事留置権の成立を否定したものがあり，この裁判例は実務においては一定の支持を得ていたようです。

今回の最高裁判決の事案は，以上のケースとは異なり，Y社の土地の占有は，X社とY社という商人間の賃貸借契約終了後の賃貸目的物の占有ですから，おそらく，不動産が商事留置権の対象となる「物」（商法521条）に含まれるか否かという点しか有効な上告理由は無かったのではないかと想像されます。上記の東京高裁決定も「物」に不動産は含まれるとしているとおり，最高裁としても「物」から不動産を除外するとの解釈はさすがに取り得ないと判断したのではないでしょうか。とすれば，裁判官全員一致の意見であったことも肯けるところです。

他方で，今後，上記の建築業者のケースのような「自己の占有に属する」といえるか否か等の疑義のあるケースでも今回の最高裁判決の結論（不動産にも商事留置権が成立する）が維持されることになるのか，今回の最高裁判決の射程については，検討の余地があるといえるのではないでしょうか。

（文責：梅本 寛人）